21世纪经济报道记者 李金萍 深圳报道
十年，足够让一个市场完成一轮完整的周期。深圳写字楼市场正在经历的，正是这样一轮深刻的重塑。
戴德梁行7月刚刚发布的市场调查报告显示，2026年上半年，深圳甲级写字楼平均租金降至每月每平方米144.2元，较2025年末再降3.4%。
这个数字，恰好回到十年前的水平。而更值得玩味的是另一个数字——2018年，深圳写字楼租金曾站上每月每平方米276.6元的历史高点。从276.6元到144.2元，跌幅近50%。
但价格下跌的另一面，是投资价值的浮现。
当租金跌到足够低、资产价格回归理性，一批嗅觉敏锐的深圳老板，开始从“租房”转向“买房”。他们不再纠结于市场是否见底，而是算了一笔账：现在买，比租更划算。于是，资本开始重新入场。
深圳办公楼市场在近年经历了深刻的结构性调整。
据戴德梁行披露，上半年，深圳甲级写字楼市场新增供应约20.1万平方米，办公楼存量规模已达到928.3万平方米。
但横向对比来看，北上广深四大城市甲级写字楼上半年的新增供给量和净吸纳量，深圳市场的“压力”并没有快速累积，呈现平衡态势。
而在市场竞争压力不减、供需双方预期谨慎的背景下，截至二季度末，深圳办公楼租金降至每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降3.4%，回归到十年前租金水平。
伴随着价格的回调，深圳写字楼空置率却高位回落。戴德梁行监测调查数据显示，2026年上半年，深圳甲级写字楼整体空置率为29.1%，较上季度下降0.3个百分点。
不过，在这轮漫长的价格调整中，一个值得注意的变化是：各片区之间的租金差距正在快速收窄。据戴德梁行监测，十年前福田区与其他片区的租金差价最高超过一倍，如今各片区的租金差值已经非常接近。这意味着，企业选址的“地段溢价”正在被压缩，性价比成为更核心的考量。
租金下降，最直接的受益者是租户。
戴德梁行监测调查数据显示，今年上半年，TMT（科技、媒体和通信）行业依然是深圳写字楼租赁市场的主力，占比达32.4%，较2025年全年提升约2.4个百分点。但与以往科技企业“跑马圈地”式的盲目扩租不同，超过27%的租赁成交来自企业的“升级搬迁”。
所谓“升级搬迁”，简单说就是企业以相同甚至更低的租金成本，搬进品质更高的写字楼。企业不再单纯追求面积扩张，而是利用租金下行窗口期，以相同或更低的成本换取更高品质的办公空间，“降本提质”成为核心诉求。
深圳写字楼近80%的承租客户是民营企业，其中高科技企业是核心主力。这种高度市场化的客群结构，使得企业对成本极度敏感。当租金下行窗口打开，企业立刻算清了这笔账：搬，就是省钱提质。
搬家也让深圳写字楼市场格局重塑，前海成为最大“虹吸地”。前海片区凭借高性价比和完善的硬件设施，成为最大的承接方，租户以内循环搬迁为主，极少向外流出。
对于后市走向，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端预计，未来五年，整体在途供应量仍将维持高位，市场去化承压。庞大的存量及在途供应将使市场长期处于激烈竞争格局，空置率将波动上行，租金整体下行的趋势短期内亦难以扭转。
张晓端同时表示，激烈竞争的市场环境也将倒逼项目创新变革。越来越多业主及运营方积极尝试灵活分割空间、弹性租赁条款等策略，适配中小微企业轻量化、灵活化的办公需求。此外，通过丰富产业配套、提升硬件品质实现软硬件综合升级，打造差异化竞争力，亦是稳定租赁表现、缓解空置压力的有效路径。
如果说租赁市场的变化是企业“用脚投票”，那么买卖市场的变化，则是资本在“用手算账”。
戴德梁行报告显示，2026年上半年，深圳不动产大宗交易总额约81亿元。数字本身不算惊人，但结构的变化耐人寻味。
最显著的变化来自单宗交易规模。数据显示，大宗交易均价从2019年高峰时的15亿元一路下探，今年上半年已降至约3亿元。5亿元以下的资产成了最受欢迎的“香饽饽”。24宗成交中，总金额超10亿元的仅1宗，12宗为法拍成交。
买家结构发生了根本性逆转。过去三年，市场主要由政府投资平台和国企主导；而2026年上半年，民营实体资本开始回归。
村集体企业也开始活跃于法拍和收购市场。这些买家依托资产服务产业、经营理念，甚至是租户供应链、上下游产业，进行长期土地储备，以锁定成本、长期持有为目的，从而赚取价差。
深圳是以制造业和高科技产业立身的城市，制造业极其关注毛利。当资产价格回落到一定程度，企业算账发现“买房”比“租房”更划算时，就会果断出手。例如金地威新龙岗产业园的交易，就是由内部大租户购得，以确保长期生产空间的稳定。此外，酒店、长租公寓等能产生稳定现金流的资产也受到追捧，成交占比接近16%，这背后不乏深港通勤客群带来的需求支撑。
价格下跌、资本入场——这轮调整的深层逻辑，是一场商业地产估值逻辑的根本性重构。
戴德梁行同期发布的《房地产资产管理的价值逻辑与策略》报告给出了清晰判断：房地产资产管理正在告别对土地增值的依赖，回归运营收益的本质。
张晓端在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“大湾区商业地产已经从‘开发盖楼’转向‘长期运营’。现在的估值逻辑不看‘地价涨不涨’，只看‘租金赚不赚’（NOI，营运净收入）。”
这意味着，存量时代的价值重塑有了全新的方法论：
对于国企手中大量的存量商业资产，主要有两条盘活路径：一是将闲置商场或写字楼改为保障性租赁住房（“非居改保”），适合城市边缘区的闲置资产；二是对核心区具备历史文化价值的载体进行街区更新。民营企业虽不擅长重资产持有，但完全可以在轻资产运营环节找到切入点。
在资产配置层面，企业需要构建组合管理能力。核心区的成熟资产应长期持有，作为业绩压舱石；非核心、低效的资产则应通过市场化交易出清。随着首单核心区写字楼公募REITs获批，大湾区核心商办的“投融建管退”闭环正在打通。但对于暂不符合公募REITs要求的资产，可以通过Pre-REITs培育，搭配CMBS等债权工具管理流动性，最终实现资产证券化退出。
在运营层面，现在的商业运营早已超越了简单的“招商”。硬件改造是基础，提升坪效是关键，而绿色建筑和智能化则是降本增效的长期手段。张晓端表示，这些工具是协同互补的，需要通过精细化运营提升租金水平、管控运营成本，才能夯实资产价值。
戴德梁行在报告中给出的建议清晰而务实：穿越周期的唯一法则，就是扎扎实实地做好运营，让资产自己“生钱”。
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